Fertigstellungsdaten sind für Immobilienkäufer und Bauherren entscheidend, da sie Umzugspläne und Ferien beeinflussen. In vielen Bauverträgen sind jedoch nur vage Fertigstellungsdaten vereinbart, und Vertragsstrafen für Bauzeitüberschreitungen sind selten. Rechtsprechung kann helfen, wenn die Überschreitung enorm ist, etwa wenn ein Unternehmer zehn Monate länger als vereinbart benötigte, wie im Fall eines Ferienhauses in Barcelona. Dort erhielt der Kunde Schadenersatz für verpasste Wochenenden und Feiertage. Auch das Berufungsgericht der Balearen schloss sich dieser Rechtsprechung an. Trotz dieser verbraucherfreundlichen Rechtsprechung ist es ratsam, eine Vertragsstrafe für Bauzeitüberschreitungen festzulegen, damit der Unternehmer wöchentliche Entschädigungen zahlt, wenn er nicht pünktlich fertig wird (AP Barcelona, Urt. v. 12.02.04; AP Baleares, Urt. v. 31.05.05).

Der Oberste Gerichtshof in Madrid hat in einer Entscheidung den Verjährungslauf bei Baumängeln präzisiert. Für ältere Gebäude vor 1999, auf die das Bauordnungsgesetz (L.O.E.) nicht anwendbar ist, besteht eine 10-jährige Garantiehaftung des Bauträgers für Unbewohnbarkeitsschäden. Der Oberste Gerichtshof hat klargestellt, dass die Haftung nicht nach zehn Jahren verfällt, sondern der Mangel muss innerhalb von 10 Jahren nach Baufertigstellung aufgetreten sein, um innerhalb von 15 Jahren geltend gemacht zu werden. Im Gegensatz dazu hat das L.O.E. für neuere Gebäude die Verjährungsfrist für solche Mängel auf zwei Jahre ab ihrem Auftreten verkürzt (Tribunal Supremo, Urt. v. 23.05.2005).

Die ursprünglich auf Gebäudeeinstürze beschränkte zehnjährige Garantiehaftung des Bauunternehmers wurde durch die Rechtsprechung ausgeweitet und gilt auch bei Schäden, die das Gebäude unbewohnbar machen. Der Oberste Gerichtshof in Madrid entschied zudem, dass auch eine fehlerhafte Bauausführung, die den Gebrauch des Gebäudes teilweise unmöglich macht, wie etwa bei einem falsch dimensionierten Parkhaus, unter diese Garantie fällt. Verantwortliche müssen dem Bauherrn den Schaden ersetzen, der durch die Beeinträchtigung entsteht, wie z. B. den Verlust nutzbarer Stellplätze (Tribunal Supremo, Urt. v. 2.10.03).

Ob Bauherren die Schlusszahlung an den Bauunternehmer verweigern können, wenn schwerwiegende Mängel die Unbewohnbarkeit der Immobilie bedeuten, ist in Spanien eine strittige Frage ohne einheitliche Lösung. Der Oberste Gerichtshof entschied kürzlich, dass Bauherren bei schwerwiegenden Mängeln sowohl die Beseitigung einfordern als auch Entschädigungen geltend machen und diese gegen die Schlusszahlung aufrechnen können. Bei neuen Bauvorhaben könnte die Zahlungspflicht zudem davon abhängen, ob der Promotor alle erforderlichen Unterlagen wie Baumängelversicherung oder Bewohnbarkeitsbescheinigungen vorlegt. In meiner Kanzlei konnten wir bereits Urteile erzielen, die Zahlungen von der Übergabe solcher Unterlagen abhängig machten, allerdings bleibt dies ein ungeklärtes Thema auf oberster Instanz (Tribunal Supremo, Urt. v. 15.2.2006).

Der Bauherr darf den Bauvertrag jederzeit kündigen, muss aber Teilleistungen und Schadenersatz zahlen. Dies gilt laut Madrids Oberstem Gerichtshof auch bei vereinbarter Grundsatzplanung ohne konkrete Ausführungsplanung, sofern ein Vertragsobjekt festgelegt wurde. Bei Vertragsverletzungen durch den Unternehmer (z.B. Arbeitseinstellung, Pfusch) entfällt die Schadenersatzpflicht - hier muss der Unternehmer für Schäden aufkommen (Tribunal Supremo, 25.04.2003).

Führt ein Unternehmer eine Bauleistung nicht nach den Regeln der Baukunst aus, kann der Auftraggeber den Vertrag ohne weiteres kündigen und eine andere Firma mit der Sanierung der fehlgeschlagenen Leistung beauftragen. Er muss nicht noch einen Nachbesserungsversuch des Unternehmers erdulden. Dies entschied das Berufungsgericht in Alicante. Allerdings war der Unternehmer mehrfach vom Architekten und vom Bauträger aufgefordert worden, seine Leistung nachzubessern. Sein mangelhaftes Bauwerk sei jedenfalls ein Kündigungsgrund urteilte das Gericht. (Audiencia Provincial Alicante, Urt. v. 01.03.2002)

Bei nicht fristgerechter Fertigstellung darf der Auftraggeber die Zahlung zurückhalten. Bei geringfügigen, nicht reklamierten Mängeln wäre dies jedoch rechtsmissbräuchlich. Laut Berufungsgericht Alicante steht dem Auftraggeber dann nur eine Preisminderung zu, die Grundzahlung muss aber erfolgen (Urteil vom 10.01.2002).

In Spanien ist der Planungsarchitekt auch für die Bauaufsicht verantwortlich. Laut Oberstem Gerichtshof haftet er für gravierende Bauausführungsmängel, die bei ordnungsgemäßer Oberaufsicht hätten erkannt werden müssen. Die Argumentation, dass der Architekt nicht für die Fehler bei der Ausführung verantwortlich ist, fand kein Gehör: Dem Architekt obliege neben der Verantwortung für die Bauplanung auch die Oberaufsicht am Bau.

Im Rahmen der Garantiehaftung der am Bau Beteiligten treffen den Architekten besondere Berufspflichten. Nach dem Gesetz ist zum Beispiel dafür verantwortlich, der Bodenbeschaffenheit entsprechende Fundamente für das Bauobjekt zu planen. Um hier seinen Sorgfaltspflichten zu genügen, muss er unter Umständen auch an einen Ingenieur ein Gutachten über die Bodenbeschaffenheit in Auftrag geben. Dies entschied das Berufungsgericht von Cáceres. Nur durch die entsprechende Studie über die Beschaffenheit des Untergrundes sei die Planung adäquater Fundamente durch den Architekten überhaupt möglich gewesen. Daher müsse für die später an dem Haus entstandenen Bauschäden wegen nachgebender Fundamente haften. Für den Bauherrn ist es oft aus wirtschaftlicher Sicht interessante den Architekten und seine Haftpflichtversicherung zu verklagen, da sich Bauträger oder – Unternehmer nicht selten bereits in die Insolvenz verabschiedet haben Wenn es zu Fundamentschäden kommt, müssen Eigenheimbesitzer nämlich mit erheblichen Sanierungskosten oder im schlimmsten Fall gar mit Abriss rechnen. (Audiencia Provicial Cáceres, Urt. v. 21.2.2003)

Der Architekt muss als Beteiligter am Bau für Planungsfehler haften. In Spanien ist er nach dem Gesetz auch für fehlende Untersuchungen der Beschaffenheit des Bodens verantwortlich. Wie aber ist die Haftungsfrage zu lösen, wenn gleichzeitig ein Planungsfehler vorliegt, weil der Architekt keine Stützmauer zum Halt eines abschüssigen Geländes vorgesehen hat und der Bauträger es aber gleichzeitig versäumt hat, den Untergrund zu verdichten und so gegen ein Abrutschen zu sichern? Der Oberste Gerichtshof entschied das in diesen Fällen, die beiden Beteiligten gemeinsam haften müssen. Der betroffene Baukunde kann sich daher gegen jeden einzeln vollstrecken. Gleichzeitig bestätigten die Richter ihre bisherige Rechtsprechung, dass der vertragliche Garantiehaftungsanspruch nicht nur dem eigentlichen Bauherrn zusteht, sondern automatisch auch auf einen späteren Erwerber der Immobilie übergeht. (Tribunal Supremo, Urt. v. 23.06.03)

In Spanien ist am Bau neben dem Planungsarchitekten, der die Baupläne zeichnet und sich um die Statik kümmert, auch ein besondere bauleitender Architekt (arquitecto técnico oder aparejador) beteiligt. Letzterer soll nach der Vorstellung des Gesetzes als Bindeglied zwischen dem Planer und den ausführenden Bauhandwerkern fungieren. Während der Planer also mehr ein „Schreibtischtäter“ ist, soll der Aparejador das Geschehen am Bau überwachen.

Die Überschneidung beider Verantwortungsbereiche war kürzlich Gegenstand einer Entscheidung des Obersten Gerichtshofes. Bei einem fehlgeschlagenen Bau waren Mängel an der Planung festgestellt worden, die also klar in die Verantwortung des Planers fielen. Daneben hatte der Bauleiter seine Pflichten verletzt; denn die Bauausführung war alles andere als „nach den Regeln der Baukunst“. Hier trifft den Bauleiter die Pflicht, den Planungsarchitekten über eventuelle Fehler, die sich bei der Bauausführung ergeben, unverzüglich zu unterrichten, entschied der Oberste Gerichtshof. Im Verhältnis zum Bauherrn müssen beide Verantwortliche gemeinsam einstehen, befand das Gericht. (Tribunal Supremo, Urt. .v. 06.05.2004)

Nach dem spanischen Baurecht ist es häufig schwierig festzustellen, wer zu verklagen ist. Bauunternehmer, Architekt oder technischer Bauleiter?

Dies beruht darauf, dass sich oft erst im verlauf des Prozesses herausstellt, dass die Haftungssphäre des einen oder anderen am Bau Beteiligten betroffen ist. Zwar sind die einzelnen Verantwortungsbereiche nach dem seit einigen Jahren geltenden Gesetz zur Regelung des Bauwesens (Ley de Ordenación de la Edificación) in der

Theorie klar abgegrenzt. In der Praxis allerdings macht das Schwierigkeiten:

Dies zeigt ein kürzlich vom Obersten Gerichtshof in Madrid gefälltes Urteil für die Haftung eines Architekten. Die obersten Zivilrichter befanden einen Architekten für schuldig, an dem Eindringen von Wasser in der Tiefgarage einen Apartmentgebäudes. Nach dem Gesetz haftet der Architekt für Planungsfehler und für Fehler bei der Oberbauleitung die im in der Ausführungsphase obliegt. Nach der alten Rechtslage haftete der Architekt auch für die Untersuchung des Unterbodens.

Diese Verantwortlichkeit muss er sich aktuell mit den obligatorisch vorgeschriebenen Bodengutachtern teilen. Denn diese helfen dem Architekten zwar bei der Begutachtung des Bodens. Die technischen Schlüsse aus dem Bodengutachten aber obliegen dem Architekten im Rahmen der Planung. So wurde dem Architekten in dem vom obersten Gerichtshof entschiednen Fall zum Vorwurf gemacht, dass er unter der Fundamentbodenplatte keine ausreichende Drainage vorgesehen habe, wodurch es zu den Wassereinbrüchen im Keller gekommen sei. Hieraus folge, dass eindeutig ein Planungsfehler vorliege, für den der Architekt – neben dem Bauträger – den Wohungskäufern gegenüber haften müsse. (Tribunal Supremo, Urt. v. 14.05.2008)